POLITIQUE DU LOGEMENT : ET SI EMMANUEL MACRON AVAIT TOUT FAUX ?

Ça y est, les indicateurs virent au rouge en matière de construction résidentielle et de transaction. La Fédération des promoteurs immobiliers vient de rendre publique les performances de vente de logements neufs et elles attestent d’une inflexion. Sans les achats des organismes HLM aux promoteurs privés, le secteur ferait frise mine : au dernier trimestre de 2017, les achats des particuliers ont baissé de 3,1%. Dans le même temps, et sans que les chiffres ne soient encore disponibles, les constructeurs de maisons individuelles ressentent les effets du recentrage du prêt à taux zéro sur les zones tendues, qui ne sont pas leurs terrains de jeu favoris, et même du Pinel, sachant qu’une petite proportion de leurs ventes se fait à des investisseurs bien inspirés de considérer la maison comme un produit locatif attrayant, notamment autour des villes moyennes.

Enfin, une très récente étude du Xerfi prévoit une baisse du nombre de reventes de logements existants, qui les ferait chuter à 900.000 unités, contre près de 990.000 en 2017. La suppression de l’APL accession est évidement une cause, couplée à une légère remontée des taux. Enfin, le taux de rotation dans le parc locatif privé a chuté de 3 points, pour s’établir à 28% en moyenne nationale : la baisse des APL location, ainsi que le resserrement de l’offre locative dans les grandes villes couplé à une tension sur les loyers ont eu raison de l’appétence des Français à changer de logement au gré des événements de leur vie.

La politique de rationalisation des aides est en train de déployer ses effets. La probabilité que les marchés du neuf et de l’ancien se replient entre 5 et 7% en 2018 est forte. Or, c’est considérable. D’abord bien sûr parce que ce sont autant de projets de familles et d’individus qui ne vont pas se réaliser, alors que d’évidence les envies sont là. Il n’y a aucune raison de tenir 2017 pour un millésime exceptionnel : il témoigne juste que si les conditions sont réunis, le marché peut avoir cette vigueur pour satisfaire les besoins qui s’expriment. On rappellera que le logement répond aux besoins primaires et que la part des achats et des ventes contingents, c’est-à-dire qui pourraient ne pas avoir lieu sans rien changer au destin des parties concernées, est quasi nulle. 

Cette réduction de voilure à laquelle on assiste va aussi devoir être encaissée par les acteurs professionnels, promoteurs, constructeurs, agents immobiliers. Pour le dire de façon plus technocratique, l’appareil de production va devoir s’ajuster. Ce problème est plus important qu’il y paraît et on n’en parle guère. Oui, il y a aura des licenciements dans la filière si le ralentissement se poursuit et se confirme, et s’agissant de la transaction, à côté de suppressions d’emplois de négociateurs salariés, on verra des travailleurs indépendants se détourner de l’immobilier. Bref, les effectifs vont se réduire à due concurrence de l’affaiblissement du nombre d’opérations. On mesure d’abord les conséquences économiques et sociales d’une telle involution, mais il faut estimer un autre impact : l’appareil de production ou de service est peu élastique dans notre pays. Lorsqu’une entreprise est contrainte de s’alléger, elle expose des coûts pour le faire et ne fera pas le chemin inverse avant deux ou trois ans. Pour la construction, plus encore pour les services, qui peuvent compter sur le statut flexible des agents commerciaux, un redémarrage ne peut s’enclencher sans délai et toute baisse d’activité induit une viscosité de la production pour au moins dix-huit mois. 

Le sous-dimensionnement des moyens conduit aussi à un risque d’altération de la qualité : si la demande recommence à s’exprimer de façon significative, par exemple du fait d’une inflexion de la politique fiscale à la faveur de la loi de finances pour 2019, dont l’ébauche sera connue à l’automne, il est à craindre que la qualité de fabrication des logements pâtisse de la réduction des effectifs. Au moment même où les constructions doivent répondre à des process exigeants les rendant performants au plan énergétique si l’on parle des logements neufs et au moment où le conseil au profit des acquéreurs dans l’existant ne peut se permettre d’être médiocre.

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En fait, l’exécutif est allé vite en besogne : il a diminué les aides sans que les producteurs puissent atténuer leurs prix et resolvabiliser ainsi la demande. L’abondement de l’offre foncière par la mobilisation des terrains publics comme par l’inversion de la fiscalité des plus-values de cession pour les terrains privés, la simplification des normes et des procédures d’instruction des permis de construire, le durcissement des sanctions contre les recours malveillants, tout cela n’agira qu’au bout de deux ou trois exercices. On ne parle plus de choc d’offres mais on assiste déjà à un reflux du marché. Il obèrera en outre l’avenir de la construction et pénalisera même les activités de service, transaction et location, par inadaptation quantitative des ressources humaines à la demande lorsqu’elle se réveillera. Ceux qui considèrent qu’il fallait secouer le cocotier pour faire sortir les acteurs de leur confort se trompent : il y aura de la casse et les réparations prendront plus de temps qu’on ne croit avant que le navire ne recouvre sa capacité à croiser à vitesse élevée.