C’est souvent le même casse-tête. Comment acheter un nouveau logement avant même d’avoir revendu l’ancien ? Plusieurs solutions financières plus ou moins efficaces s’offrent à vous. Pour bien cerner les différentes options possibles, nous avons réalisé trois simulations avec l’aide du courtier Vousfinancer, en prenant l’exemple un propriétaire désirant vendre un bien acquis en 2003 pour acheter aujourd’hui plus grand. Notre particulier convoite un bien d’une valeur de 280.000 euros. Mais avant cela il souhaiterait revendre son actuel logement estimé à 220.000 euros, pour lequel il rembourse tous les mois 949 euros à sa banque, avec un capital restant de 59.782 euros sur son crédit. Pour réaliser son opération notre acheteur dispose d’un revenu de 50.000 euros net par an (3.250 euros par mois).

Solution 1 : l’exemple d’un crédit relais classique

Dans ce cas précis, notre acheteur va solliciter auprès de sa banque une avance (le relais) qui sera calculée sur le prix auquel il peut espérer vendre son bien. Cette avance équivaut en général à 70% du prix auquel est estimé le bien mis en vente. C’est elle qui permettra à notre acheteur de financer l’acquisition de son nouveau logement en attendant d’avoir vendu l’ancien. Il devra la rembourser une fois que l’ancien bien aura été vendu.

 

- Dans un premier temps la banque va donc calculer le montant du relais en appliquant la formule suivante : (valeur du bien x 70 %) – capital restant dû sur le prêt actuel. Soit dans notre exemple 154.000 € x 70 % – 59.782 € = 94.128 euros.

Ce prêt relais ne coûtera rien dans un premier temps à notre acheteur, puisqu’il sera remboursé une fois l’ancien bien vendu sur la base d’un taux de 1,85% fixé par la banque sur la base 12 mois.

- A partir de là, l’établissement va déterminer le prêt qui servira à financer le logement convoité par notre acheteur. Soit 280.000 euros (valeur du bien convoité) - 94.128 euros (prêt relais) =185.782 euros.

Financé sur 25 ans, au taux de 1,85%, ce prêt sera remboursé moyennant des mensualités de 774 euros. Le hic, c’est qu’en y ajoutant le crédit lié au bien qui n’est pas encore vendu, notre particulier devra rembourser chaque mois 1.724 euros (949 euros + 774 euros ), ce qui rend son taux d’endettement (53%) intenable dans notre exemple. Et donc l’opération d’achat-revente impossible.

Conclusion : a priori attrayante sur le papier, cette option se révèle bien souvent difficile à mettre en place, les acheteurs se retrouvant étranglés financièrement par le poids de deux lignes de crédits.

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Solution 2 : le prêt relais avec différé de remboursement

Pour réduire ses mensualités, et donc son taux d’endettement, notre acheteur pourra alors solliciter un différé de remboursement sur le nouveau prêt, le temps d’avoir vendu son ancien logement. Il existe deux types de différés : avec un différé partiel, il n’aura alors qu’à payer les intérêts et l’assurance du nouveau prêt au cours des 12 premiers mois, avec un différé total seule l’assurance sera due sur cette période.

Reprenons donc notre exemple avec un crédit relais avec différé de remboursement partiel.

Comme dans le premier cas, notre acheteur obtiendra donc de sa banque un prêt relais de 94.128 euros qui sera remboursé une fois l’ancien bien vendu.

De même, le montant du prêt à souscrire pour le nouveau bien sera toujours de 185.782 euros. Financé sur 20 ans au taux de 1,65% ce prêt lui permettra d’obtenir des mensualités de 905 euros.

Puisqu’il a opté pour une formule avec différé partiel, notre acheteur ne paiera toutefois que les intérêts dans un premier temps (c’est-à-dire sur les 12 premiers mois, le temps de revendre son ancien bien) : soit 255,45 euros.

En attendant d’avoir revendu son ancien bien, notre particulier devra donc rembourser chaque mois 1.204,45 euros (949 euros de son crédit actuel + 255,45 euros), ce qui lui permettra d’obtenir un taux d’endettement de seulement 37%, suffisant pour pouvoir réaliser son opération sans avoir à se serrer trop la ceinture.

Conclusion : On le voit, cette solution avec différé de remboursement est intéressante pour notre acheteur. Elle a d’ailleurs permis de raccourcir le prêt de 25 à 20 ans par rapport à l’exemple précédent. Problème : toutes les banques ne la proposent pas. Notez aussi que si cette option permet de réduire votre endettement, elle renchérira le coût de votre opération, le différé générant des intérêts. En vendant au bout de 4 mois, le surcoût sera de 1.021,8 euros et au bout de 12 mois il atteindra 3.065 euros.